Un proyecto de urbanismo es un conjunto de documentos técnicos y jurídicos que permite transformar un suelo rústico o urbanizable en una zona apta para su desarrollo urbano, conforme a la normativa vigente. En Gestland, redactamos y tramitamos planes parciales, proyectos de reparcelación, estudios de detalle y otras figuras clave del planeamiento, ayudando a promotores, fondos de inversión y administraciones a desarrollar espacios urbanos eficientes, sostenibles y legalmente viables. Ofrecemos un acompañamiento integral en todas las fases: desde el análisis de viabilidad hasta la obtención de licencias y la ejecución técnica del proyecto.
Contamos con expertos en áreas de arquitectura, construcción e ingeniería.
Consúltenos su proyecto, estaremos encantados de ayudarle.
¿Qué es un proyecto de urbanismo?
Un proyecto de urbanismo es la herramienta técnica y legal que permite ordenar el uso del suelo, establecer las condiciones para su desarrollo y definir la estructura de un nuevo espacio urbano. Su función principal es transformar un terreno —ya sea rústico, urbanizable o urbano consolidado— en una zona planificada, funcional y adaptada a las necesidades de la ciudad y de sus habitantes.
A través de documentos como los planes parciales, los proyectos de reparcelación o los estudios de detalle, se delimitan aspectos esenciales como:
- La distribución de las parcelas edificables.
- El trazado de calles y viales públicos.
- Las zonas verdes, equipamientos y espacios libres.
- Las cargas urbanísticas y su distribución entre propietarios.
- La conexión con infraestructuras básicas: alumbrado, saneamiento, telecomunicaciones, etc.
Estos proyectos son imprescindibles en nuevas urbanizaciones, en procesos de renovación urbana, o cuando se desea reordenar una zona existente para darle un nuevo uso o mejorar su eficiencia.
En Gestland, abordamos cada proyecto desde una perspectiva estratégica y sostenible, cumpliendo rigurosamente con la legislación urbanística vigente y anticipándonos a las necesidades técnicas y administrativas de cada caso.
Tipos de proyectos urbanísticos que desarrollamos
En Gestland trabajamos todas las figuras del planeamiento y gestión urbanística previstas en la legislación vigente. Nuestro equipo redacta, tramita y dirige:
▸ Planes Parciales
Instrumento de planeamiento que ordena el suelo urbanizable no delimitado. Define el uso del suelo, los volúmenes edificables, la red viaria y los sistemas generales del ámbito.
▸ Proyectos de Reparcelación
Permiten redistribuir la propiedad del suelo para ajustarse al nuevo planeamiento. Reparten equitativamente beneficios y cargas entre los propietarios, respetando los criterios de justicia urbanística.
▸ Estudios de Detalle
Desarrollan y ajustan elementos del planeamiento en suelos urbanos, como alineaciones, volumetrías o rasantes, sin modificar los usos ni las intensidades edificatorias.
▸ Proyectos de Urbanización
Diseñan y definen con precisión técnica la ejecución de infraestructuras: viales, redes de saneamiento, abastecimiento, electricidad, telecomunicaciones, zonas verdes y mobiliario urbano.
▸ Proyectos de Expropiación
Instrumentos legales y técnicos para la obtención del suelo en actuaciones públicas de interés general. Incluyen justiprecios, valoraciones y documentación legal exigida.
▸ Proyectos de Compensación
Alternativa a la expropiación en actuaciones integradas. Permiten a los propietarios ejecutar las obras mediante una junta de compensación y con reparto proporcional de derechos.
▸ Proyectos de Reactivación o Regeneración Urbana
Intervenciones en tejidos urbanos degradados para revitalizar zonas obsoletas, incorporando criterios de sostenibilidad, eficiencia y mejora de la calidad de vida.
¿No sabe qué tipo de proyecto se adapta mejor a su situación? En Gestland analizamos su suelo y le asesoramos sobre la figura más adecuada para garantizar la viabilidad técnica, legal y económica de su desarrollo.
Contamos con profesionales en áreas de arquitectura, construcción e ingeniería.
Consúltenos su proyecto, estaremos encantados de ayudarle.
Fases de un proyecto de urbanismo
En Gestland gestionamos todas las fases del proceso, aplicando una metodología de coordinación propia que integra funciones de Project Manager en construcción para asegurar que todos los agentes técnicos y administrativos trabajen de forma alineada:
| Fase | Descripción |
|---|---|
| Análisis de Viabilidad | Estudiamos la normativa urbanística vigente, la clasificación del suelo y las condiciones para su transformación. Detectamos riesgos y oportunidades desde el inicio. |
| Planeamiento | Redactamos los instrumentos necesarios: plan parcial, estudio de detalle, reparcelación, etc., adaptados a la realidad jurídica y física del suelo. |
| Tramitación Administrativa | Gestionamos la presentación ante el Ayuntamiento, defendemos el proyecto en el periodo de alegaciones y acompañamos hasta la aprobación definitiva. |
| Gestión y Ejecución | Dirigimos y controlamos las obras de urbanización, gestionamos licencias, certificaciones y la entrega del suelo transformado listo para edificar. |
Marco legal y técnico en urbanismo
Los proyectos urbanísticos están regulados por un entramado normativo que garantiza la correcta transformación del suelo y su integración en la ciudad existente. Cada actuación debe respetar:
- La Ley del Suelo estatal y su adaptación autonómica.
- El Planeamiento General Municipal (PGOU o POUM) correspondiente.
- La clasificación y calificación urbanística del terreno.
- La normativa sectorial (movilidad, medioambiente, patrimonio…).
- Los criterios técnicos de accesibilidad, sostenibilidad y habitabilidad.
El proyecto debe articularse dentro de un instrumento urbanístico válido, que defina usos del suelo, cesiones obligatorias, alineaciones, cargas urbanísticas, y parámetros edificatorios (altura, ocupación, volumen, etc.).
Además, para que pueda tramitarse, debe contar con una documentación técnica precisa y coherente, que incluya:
- Memoria urbanística y jurídica.
- Planos topográficos y de ordenación.
- Estudio de viabilidad económica.
- Pliegos de condiciones y justificación normativa.
Desde Gestland nos encargamos de la redacción técnica, la validación legal y la tramitación completa del expediente. Nuestro equipo conoce en profundidad la normativa vigente y mantiene una interlocución fluida con las administraciones locales, lo que nos permite anticiparnos a posibles objeciones y agilizar los plazos.
¿Cuándo se necesita un proyecto de urbanismo?
Un proyecto urbanístico es necesario en todos aquellos casos en los que se desea transformar, dividir, reorganizar o desarrollar un suelo con fines residenciales, industriales, comerciales o dotacionales. En términos prácticos, se requiere un proyecto de urbanismo cuando:
- Se quiere urbanizar un terreno rústico o urbanizable para permitir la construcción.
- Es necesario dividir una finca en varias parcelas edificables (parcelación o reparcelación).
- Se pretende modificar la ordenación detallada de una zona ya clasificada como suelo urbano.
- Se plantea una actuación conjunta entre varios propietarios (sistemas de compensación).
- Se deben ejecutar obras de urbanización: viales, alumbrado, redes de servicios, parques, etc.
- Se trata de una reordenación o regeneración urbana en zonas degradadas o sin plan vigente.
- La administración requiere expropiar suelo para actuaciones de interés general.
- El proyecto forma parte de un desarrollo inmobiliario o de inversión que exige garantías urbanísticas.
En muchos casos, el éxito del desarrollo o la inversión depende de detectar esta necesidad a tiempo. En Gestland analizamos gratuitamente su situación para determinar si requiere un proyecto urbanístico y qué figura concreta es la adecuada.
Contamos con departamentos especializados en arquitectura, construcción e ingeniería.
Consúltenos su proyecto, estaremos encantados de ayudarle.
¿Quién redacta un proyecto urbanístico?
Un proyecto de urbanismo debe ser redactado por profesionales con atribuciones legales y experiencia específica en planeamiento y gestión del suelo. Según el tipo de figura urbanística, pueden intervenir distintos perfiles técnicos:
- Arquitecto urbanista: lidera la ordenación del suelo, define la estructura del territorio y redacta la memoria técnica y gráfica del planeamiento.
- Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos o Ingeniero Civil: interviene especialmente en proyectos de urbanización, dimensionamiento de infraestructuras y red viaria.
- Jurista urbanista: colabora en la redacción de documentación legal, convenios urbanísticos y cumplimiento normativo.
- Topógrafo y técnico en SIG: aportan el análisis preciso del terreno y la cartografía georreferenciada necesaria.
- Especialistas en sostenibilidad, paisajismo, movilidad o impacto ambiental, según la complejidad del proyecto.
Nuestros proyectos se desarrollan de forma multidisciplinar y coordinada. Contamos con un equipo formado por arquitectos e ingenieros senior, con experiencia en planeamiento, tramitación y ejecución de proyectos complejos a escala urbana. Además, mantenemos una comunicación constante con los departamentos técnicos municipales, lo que permite agilizar plazos y reducir riesgos administrativos.
Urbanismo sostenible y estratégico
En Gestland entendemos el urbanismo como una herramienta para crear valor social, ambiental y económico. Por eso, cada proyecto que desarrollamos incorpora criterios de sostenibilidad, eficiencia y calidad urbana, más allá del cumplimiento normativo.
Nuestros proyectos integran:
- Diseño bioclimático: optimización de la orientación, soleamiento y ventilación para reducir el consumo energético.
- Gestión eficiente del agua y energía: incorporación de sistemas de drenaje sostenible, iluminación de bajo consumo y redes inteligentes.
- Movilidad y accesibilidad universal: prioridad al peatón, recorridos accesibles, conexión con transporte público y soluciones de micromovilidad.
- Espacios públicos activos: zonas verdes, plazas y parques diseñados para fomentar la convivencia, el deporte y el descanso.
- Renaturalización urbana: recuperación del paisaje, introducción de vegetación autóctona y mejora de la biodiversidad urbana.
- Estrategias de reactivación urbana: intervención en barrios degradados o infrautilizados para devolverles su funcionalidad y atractivo económico.
Además, aplicamos herramientas de análisis urbano avanzadas como Sistemas de Información Geográfica (GIS), simulaciones energéticas y estudios de impacto para garantizar que cada decisión técnica responda a criterios objetivos y medibles.
Servicios para promotores, administraciones e inversores
En Gestland ofrecemos un servicio integral de consultoría, redacción y gestión de proyectos urbanísticos, adaptado a las necesidades específicas de cada tipo de cliente:
Promotores inmobiliarios y propietarios de suelo
- Estudio previo de viabilidad urbanística.
- Elección de la figura adecuada (plan parcial, reparcelación, compensación…).
- Redacción y tramitación completa del proyecto.
- Optimización de cargas y aprovechamientos.
- Representación ante la administración y negociación técnica.
- Acompañamiento en la ejecución de las obras de urbanización.
Administraciones públicas
- Redacción de planes urbanísticos e instrumentos de gestión.
- Proyectos de expropiación o actuaciones públicas.
- Intervenciones en el espacio público: plazas, parques, viales, etc.
- Rehabilitación y regeneración urbana.
- Coordinación multidisciplinar con áreas de movilidad, medioambiente y servicios urbanos.
Fondos de inversión y operadores privados
- Due Diligence urbanística del suelo.
- Evaluación del retorno y tiempos de desarrollo.
- Asesoramiento en fases de compra, transformación y comercialización.
- Tramitación de licencias y regularizaciones.
- Planificación estratégica a medio-largo plazo.
Preguntas frecuentes sobre proyectos urbanísticos
▸ ¿Cuánto cuesta un proyecto de urbanismo?
El coste depende del tipo de instrumento (plan parcial, reparcelación, urbanización…), la superficie afectada y la complejidad técnica y jurídica. En Gestland realizamos un estudio preliminar sin compromiso para ofrecerle una propuesta ajustada a su caso.
▸ ¿Qué diferencia hay entre un plan parcial y un proyecto de reparcelación?
El plan parcial ordena urbanísticamente un ámbito de suelo (usos, trazado, cesiones…), mientras que el proyecto de reparcelación redistribuye la propiedad de ese suelo conforme a esa ordenación. Suelen ser fases complementarias dentro del mismo desarrollo.
▸ ¿Quién puede solicitar un proyecto urbanístico?
Cualquier propietario de suelo, agrupación de propietarios, promotor, fondo de inversión o administración pública. También puede solicitarlo un representante técnico autorizado. En Gestland acompañamos a todo tipo de clientes, desde particulares hasta operadores institucionales.
▸ ¿Cuánto tiempo tarda en aprobarse un proyecto urbanístico?
Los plazos varían según el Ayuntamiento y el tipo de proyecto. En general, un plan parcial puede tardar entre 6 y 12 meses; una reparcelación o urbanización entre 4 y 9 meses. Nosotros nos encargamos de todo el seguimiento para agilizar cada fase.
▸ ¿Puedo construir directamente sin un proyecto de urbanismo?
No. Si el suelo no está ordenado urbanísticamente, deberá contar primero con el instrumento urbanístico correspondiente y ejecutar las obras de urbanización antes de obtener licencia de edificación.